ГЕОМЕЂА – геодетске услуге и вештачење у грађевинарству
Послови геодетског вештачења:
- идентификација парцела, делова парцела, објеката и посебних делова
- предлог приступа парцелама које немају легални пут (приступ)
- узурпације пољопривредних и других површина
- враћање пољопривредног земљишта у поступку реституције
- предлог развргнућа са израдом пројекта парцелације
- одређивање реалног удела на парцели
- успостава спорних међа парцела
- исправке грешке у катастру у току комасације, обнове премера, снимања и друго
- одређивање површине за редовну употребу објекта
- конверзија права коришћења земљишта у право својине за радне организације
ВАЖНА НАПОМЕНА: све послове наведених геодетских услуга обављам преко Геодетског бироа CARPE DIEM из Новог Сада, где сам у радном односу са лиценцом I реда РГЗ-а.
Геодетске услуге:
- снимање објеката са и без употребне дозволе
- израда геодетског елабората и предаја у катастар
- израда геодетског снимка за легализацију
- етажирање посебних делова објеката
- геодетска мерења у склопу праћења грађевинских радова
- формирање грађевинске парцеле
- катастарско-топографски план
- пројекат парцелације и препарцелације са ПГО
- деоба парцела/условна, фактичка/
- уклањање (рушење) објекта
- снимање подземних водова и инсталација
- снимање положаја објеката будуће кладионице у односу на школске установе
- историјат техничких промена парцела
- историјат власништва некретнина
- копија плана, лист непокретности
- заступање странака у поступку озакоњења,парцелације и праћење реализације истог
Објашњења у вези вештачења
Вештак
Вештак је сарадник суда и судије, при чему својим стручним налазом и мишљењем у великој мери помаже суду да се утврди истина, односно, да утврди одређену конкретност чињеница, након чега се отвара или закључује расправа. Ток и исход судског или вансудског поступка зависи од квалитета и свеобухватности налаза и мишљења судског вештака. Због тога се пред вештака поставља задатак који треба да обави у складу са расположивом документацијом али и најбољим стручним знањем и моралним начелима. Поред стручности вештак треба да поседује и смисао да материју вештачења претвори у извештај са налазом и мишљењем и тиме помогне суду и судији као и странкама у спору, тако што материју вештачења презентује непристрасно, стручно и на јасан и разумљив начин.
Подаци
Подаци који се користе у поступку вештачења морају бити узети из службене евиденције катастра непокретности (првобитног премера, обнове премера или одржавања премера). Вештак је такође дужан да Служби за катастар непокретности достави теренске податке (скицу премера, тахиметријски записник и др.) сачињене у поступку вештачења, а Служба ће оценити да ли су радови извршени у складу са важећим прописима. У случају да су радови извршени у складу са важећим прописима, Служба ће извршити канцеларијску обраду теренских података, а ако то није случај, вештаку ће наложити да отклони утврђене недостатке, након чега се узимају у даљу обраду.
Супервештачења
Супервештачења су поступци које воде Судови или други надлежни органи у првостепеним или другостепеним управним предметима, ангажовањем других независних вештака, који могу бити последица различитих узрока, а најчешће настају у следећим околностима:
· противречна вештачења у налазима и мишљењима два или више вештака,
· укидање првостепене судске одлуке од стране другостепених органа и
· враћање на поновни поступак,
· услед пристрасног, неодговорног и нестручног вештачења вештака.
У геодетској пракси је највећи број спорова и конфликата који се односе на:
· уређење међа између спорних парцела,
· спорови настали услед заузећа државне имовине од стране физичких лица,
· спорови настали изградњом нелегалних објеката на земљишту у државној
· својини,
· супервештачења у поступку експропријације земљишта.
У свим претходно наведеним случајевима основни задатак поступака супервештачења је да независан вештак изврши анализу претходних вештачења и утврди из којих разлога се разликују налази и дата мишљења вештака који су извршили претходна вештачења, а затим да независно од претходних вештачења изврши ново вештачење (супервештачење), које ће потврдити једно од претходно извршених вештачења или ће извршеним стручним радњама (увиђајем), новим мерењима и искуством урадити нови вештачки налаз и мишљење и доставити га органу који води поступак, на основу кога ће се донети правична одлука и тиме решити настали конфликт, односно спор.
Тачност геодетске мреже као узрок настанка спорова
Теренске податке о извршеним мерењима са изравнањем полигонских влакова упадају у дозвољена одступања, али добијене изравнате координате имају ограничену тачност, тако да се дешава приликом откривања геодетских тачака из једног у други влак одступања и до 1 метра.
Стога се може закључити да се, код обнове граница катастарских парцела, граничне тачке морају искључиво обележавати са геодетских тачака са којих је и вршено снимање детаља у првобитном премеру или одржавања премера.
У појединим КО са старим премером постоје „рупе“ где је констатовано да су одређени детаљи, блокови померени и до 30 метара или пак заротирани за неки угао што се може отклонити једино новим премером тог детаља тј. блока.
Законска регулатива
У поступку вештачења и супервештачења примењују се следећи закони:
· Закон о условима за обављање послова вештачења (Службени гласник СРС број 16/87 и 17/87),
· Закон о парничком поступку (Службени гласник РС број 125/04)
· Закон о државној управи (Службени гласник РС број 48/94).
Подзаконска акта која се примењују у поступку вештачења су:
· Уредба о накнади трошкова у судским поступцима (Службени гласник РС број 53/97)
· Правилник о трошковима у судским поступцима (Службени гласник РС број 53/97),
· Упутство о вршењу вештачења (Републички геодетски завод број 021- 6/2000.)
Објашњења геодетских услуга, као и оквирна цена
Катастарско топографски план
Катастарско топографски план обухвата све већ постојеће физичке структуре на одређеном делу земљишне површине. На овом плану, који се ради у одређеној размери, виде се подаци о рељефу, водама, растињу, постојећим објектима, парцелама, геодетским тачкама, инфраструктури и другим елементима. КТП се углавном ради на основу података из службене евиденције и података прибављених на терену геодетским мерењем.
Размера КТП-а дефинисана је Законом/Правилником. Оно што архитекте углавном сматрају прихватљивим (да није ситно), јесте размера од 1:500 или 1:250. Што се цена КТП-а тиче, оне нису исте за стамбено пословне објекте и индивидуалне објекте и свакако зависе од низа фактора. У Србији се као основни критеријум узима површина коју је потребно снимити и количина детаља коју треба снимити на том подручју, такође цене варирају од намене објекта.
Уређење међе
Између осталог, геодете обављају и посао уређења међа. Геодетске РО прибављају званичне податке од надлежне службе за катастар непокретности а потом врше мерења на терену. Након прибављених података следи тзв. обележавање међе. На обележавању се позивају власници парцела и комшије. У оквиру овог поступка саставља се записник о извршеном увиђају. У овом записнику мора да се наведе ко су присутне странке, шта је урађено на терену као и која метода рада је коришћења за тај поступак и да ли су присутне странке имале неке примедбе. Ако се власници и комшије не слажу са ставкама које су наведене у записнику, геодета онда има обавезу да у записнику о извршеном увиђају унесе све примедбе. Ако о међи не може просудити Служба за катастар непокретности у усменом поступку, покреће се судски спор за судско уређење међа. Цена уређења међа зависи од броја међаша и за овај поступак се могу користити камење, бетонски стубови или било која адекватна белега.
Обележавање граница парцеле
Подаци за уређење међе узимају се из надлежне службе катастра непокретности. С постављањем међаша морају се, наравно, слагати сви власници граничних парцела. Након завршеног поступка, геодета има обавезу да технички нацрт одређених међа пошаље Служби за катастар непокретности. Уколико геодета проведе цео дан на терену како би неко избетонирао или поставио камене међаше цена није иста као да се међне тачке означе кочићима. Цена не би требало да буде мања од 200€ за парцелу која нема више од пет међних тачака. За веће парцеле, нормално, цена је већа.
Парцелација и препарцелација
Када говоримо о парцелацији, на почетку треба направити јасну разлику између парцелације и препарцелације. Парцелација је дељење једне парцеле на више парцела, док је препарцелација формирање једне или више нових парцела, од две или више старих парцела. Обавезни део ових пројеката је сарадња геодета и лиценцираних урбаниста. То су сложени „пројекти“ где се формирају грађевинске парцеле (задовољавају сет услова који су дефинисани Законом о просторном планирању и изградњи) које настају на основу неког планског акта и најпростије речено на којима после овог процеса може да се добије грађевинска дозвола и на којима може да се гради. Пре него се крене с поступком, морају бити уређене све међе постојећих парцела. Након поступка, међе новоформираних парцела уписују се у катастар непокретности. Цена парцелације се креће од 400€ по парцели, плус услуге урбанисте.
Деоба парцеле
Промена облика и површине парцеле назива се деоба парцеле. Постоје две врсте деоба парцела:
· Условна деоба парцеле је када су условљене површине у оквиру укупне површине парцеле
· Фактичка деоба парцеле је када је на терену постоји фактичка линија разграничења у оквиру парцеле
Геодетска мерења – област грађевинарства
- Припремни радови
- Извођење објеката – област нискоградње и високоградње (сва геодетска мерења у току изградње објеката у хоризонталном и вертикалном смислу)
- Контроле изведеног стања објеката у хоризонталном и вертикалном смислу
- Контрола темеља (геодетски снимак изграђених темеља у складу са Законом о планирању и изградњи и Законом о државном премеру и катастру)
Обележавање објекта на парцели
Ово је поступак који се спроводи нпр. приликом обележавања темеља објекта на парцели. Да би се ископали темељи мора се тачно знати где „падају“ осе/осовине објекта, односно осе темеља. После ископа темеља те осе се проверавају да ли су добро ископане, те да ли су темељи добро изливени и на тачно пројектованом месту. Обично је обавеза извођача радова да ангажује једног геодету за овај поступак, а инвеститор са друге стране може ангажовати свог геодету који ће те радове да посматра. Цена колчења објекта креће се између 150 и 200€ за породичну кућу (за породичну кућу до 100 квадрата плус-минус 10 посто, за сваку итерацију обележавања).
Снимање подземних водова и инсталација – законска је обавеза инвеститора, односно извођача, да се изврши геодетско снимање подземних водова и инсталација још приликом њиховог постављања – изградње. Корисници ове услуге су, обично, јавна предузећа, односно извођачи радова на терену.
Након извршеног геодетског снимања врши се картирање водова на катастарским плановима и издаје се потврда о снимању и картирању подземних водова и инсталација.
Без наведене потврде не може се извршити технички пријем, односно издати употребна дозвола за предметни објекат.
Зашто је неопходно уписати објекат у катастар?
Полазећи од тривијалне дефиниције да је објекат грађевински материјал уграђен у хомогену целину на одређеном месту у одређеном временском периоду са одређеном материјалном вредношћу, поставља се питање да ли тај објекат заиста постоји, да ли је уцртан у катастарском плану, да ли је заиста ваш, и да ли он има употребну вредност као и да ли је он предмет видљив у контексту промета на тржишту непокретности? Ово су само нека од питања на које одговор дају Закон о просторном планирању и изградњи, те Закон о државном премеру и катастру, те Закон о поступку уписа у катастар непокретности, те Закон о промету непокретности, те Закон о основама својинскоправних односа и низ других Закона и подзаконских аката…
Основна дефиниција катастра непокретности је да је он основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима. Уколико објекат није уцртан и није уписан у евиденцију катастра непокретности, објекат не постоји. Он није видљив у правном систему и не може бити предмет промета. Дакле, сем што мора бити уцртан у контексту графичког положајног приказа, он мора бити уписан у евиденцију са одређеном врстом својине на њему у корист његовог власника. Као што сва лица морају имати свој матични број и бити уписана у матичне књиге рођених, аналогно важи и за непокретности. Непокретности морају бити уписане у катастар непокретности јер су једино у том случају „живе“. Уписати непокретност значи да она мора бити уцртана у графичком смислу у евиденцији катастра непокретности, јер се у оквиру геодетски прецизно измереног и нацртаног објекта одређене површине, спратности и намене, могу уписивати и права на објекту или посебним деловима објекта.
Један тривијалан пример из праксе: Лице А има непокретност која физички постоји (кућа, стан, гаража, локал…) и он фактички располаже са њом и користи је. На ту непокретност лице А плаћа порез дуги низ година, као и све рачуне (струја, вода, гас, комуналије, телефон…). У једном тренутку оно жели да прода ту непокретност и долази у велики проблем: ПРЕДМЕТ ПРОДАЈЕ ЈЕ НЕПОКРЕТНОСТ КОЈА НИЈЕ УКЊИЖЕНА! Дакле, није уцртана и није уписана у евиденцију катастра непокретности и не зна се ко је њен власник у формално правном смислу. Лице А каже: Па ја плаћам порез објекат је „уцртан“, како кућа није моја!? Основни увид у ажурно стање последњег уписа, јесте извод из листа непокретности и копија плана парцеле који можете добити код овлашћене геодетске организације.
Оно што је најтежи део посла за странке је прикупити оригиналну и исправну документацију којом се доказује „власништво“ на непокретностима, односно правни континуитет. То подразумева прикупљање свих исправа за упис у континуитету до новог лица које жели да се упише. (Од купопродајних уговора, анекса уговора, докази/потврда о исплати купопродајне цене и низа других исправа у зависности од конкретног случаја). Такође, неопходно је изабрати и адекватну геодетску организацију која ће за вас извршити мерење објекта. Геодетско мерење објеката ради уцртавања је јако битан део успостављања евиденције и потребно га је поверити овлашћеним лиценцираним геодетским организацијама.
Зашто „Геомеђа“?
ГЕА на Грчком значи земља. Знамо да међа-белеге / камен, бетонски стуб, дрвени колац / означавају границу парцеле.
Имагинарна, променљива и крајње субјективна линија која раздваја две њиве. Да није међе не би се знало ко чију њиву ђубри, а пошто се не зна ни са њом онда би без ње број адвоката спао на 18 на сто становника. Такође, разлог зашто је боље бити службеник Катастра непокретности него санитарни инспектор.
Имати и знати своју међу на парцели коју обрађујеш значи мир и спокој у својој души, у супротном може доћи до разних проблема.
Суштина је имати границу како у јелу и пићу тако и кад је парцела у питању.
Граница је међа, баријера између „мене” и „онога око мене“ – блискога и туђега, интимнога и јавнога, сигурнога и несигурнога, центра и периферије, богатих и сиромашних, већине и мањине, оно између “нас” и “њих”. Граница маргинализује или ставља у периферију све што није у средишту, дели етаблиране од “аутсајдера”. То је замишљена црта која се ритуално поштује, но у пракси се често манифестира и у физичкоме облику, зависно од онога од чега се “ограђује” или према чему се односи.
Граница је замишљена црта између двеју држава, која одваја замишљена права једне од замишљених права друге.
МОЈЕ ТЕЛО – МОЈА ЈЕДИНА ГРАНИЦА?
Међа Вука Манитога је много старија од Кинеског зида, а процјене говоре најмање 4.000 година, изграђен од тесаног камена дугачак чак 500 километара, а о њеном постојању свједоче и записи Вука Караџића из 1834. године, као и Његошев одговор на питање Вилема Душана Ламбла, чешког љекара, патолога, када је рекао ,,не знам чему би овај Кинески зид могао служити у Црној Гори”.
Зид је имао одбрамбени значај, са преко стотину извора, зденаца и воде у окапинама, које постоје и дан данас, распоређени на отприлике сваких четири километра
Социолог Иван Шијаковић, каже да је људима на простору Балкана, земља била све, јер им је давала живот и била услов за опстанак. Ту је стечен осјећај да је земља важнија од живота, што је остало до данас. Тај осјећај одбране и борбе, посебно је створен за вријеме турске владавине на овом простору, јер су знајући за осјећај и поштовање према земљи, то злоупотребљавали, дијелећи земљу и насељавајући их на другим територијама, стварајући унутар њих сукобе.
„Такво размишљање да, ако изгубиш земљу, изгубићеш све, остало је до данас. И данас имате људе који кажу, ако имате парче земље, спасићете се и нећете бити гладни. И због тога и данас код родбине и комшија, постоје сукоби због дијела земље“
Знање има границе, док их незнање нема.
Добар је онај који себи умије границу поставити.
Такође има народна изрека „Овај се не боји ни бога ни ђавола“ клони се тог дете моје.
Онај који нема своју границу каже се у народу „да није свој“.
Међа је линија у кревету коју муж и жена поштују кад је ратно стање у кући.
О нама
Нудимо искуство стечено дугогодишњим радом у геодетским организацијама Геоплан и Геодетски завод Војводине, Нафтној индустрији Србије (Гаспромњефт) и Републичком геодетском заводу – све у струци са готово 40 година искуства на свим пословима везаним за одржавање КН, инжењерску и примењену геодезију, пословима комасације, вештачењу као и на руководећим положајима у службама за СКН Кањиже, Новог Сада, Руме и Србобрана.
(КН – катастар непокретности, СКН – Служба за катастар непокретности)
Инструменти
Базирали смо се на јапанског произвођача SOKKIA, поседујемо тотал станицу наведеног произвођача.
Пословно име:
Зоран Павловић ПР геодетске услуге и вештачење за област грађевинарство ГЕОМЕЂА Нови Сад
Претежна делатност:
7112 – Инжењерске делатности и техничко саветовање
Пословно седиште:
Вука Караџића 8, локал бр. 1, 21000 Нови Сад, Србија
Матични број: 66499898
ПИБ: 113003747
Email: office@geomedja.com
Телефон: +381 64 8964151