GEOMEĐA – geodetske usluge i veštačenje u građevinarstvu
Poslovi geodetskog veštačenja:
- identifikacija parcela, delova parcela, objekata i posebnih delova
- predlog pristupa parcelama koje nemaju legalni put (pristup)
- uzurpacije poljoprivrednih i drugih površina
- vraćanje poljoprivrednog zemljišta u postupku restitucije
- predlog razvrgnuća sa izradom projekta parcelacije
- određivanje realnog udela na parceli
- uspostava spornih međa parcela
- ispravke greške u katastru u toku komasacije, obnove premera, snimanja i drugo
- određivanje površine za redovnu upotrebu objekta
- konverzija prava korišćenja zemljišta u pravo svojine za radne organizacije
VAŽNA NAPOMENA: sve poslove navedenih geodetskih usluga obavljam preko Geodetskog biroa CARPE DIEM iz Novog Sada, gde sam u radnom odnosu sa licencom I reda RGZ-a.
Geodetske usluge:
- snimanje objekata sa i bez upotrebne dozvole
- izrada geodetskog elaborata i predaja u katastar
- izrada geodetskog snimka za legalizaciju
- etažiranje posebnih delova objekata
- geodetska merenja u sklopu praćenja građevinskih radova
- formiranje građevinske parcele
- katastarsko-topografski plan
- projekat parcelacije i preparcelacije sa PGO
- deoba parcela/uslovna, faktička/
- uklanjanje (rušenje) objekta
- snimanje podzemnih vodova i instalacija
- snimanje položaja objekata buduće kladionice u odnosu na školske ustanove
- istorijat tehničkih promena parcela
- istorijat vlasništva nekretnina
- kopija plana, list nepokretnosti
- zastupanje stranaka u postupku ozakonjenja,parcelacije i praćenje realizacije istog
Objašnjenja u vezi veštačenja
Veštak
Veštak je saradnik suda i sudije, pri čemu svojim stručnim nalazom i mišljenjem u velikoj meri pomaže sudu da se utvrdi istina, odnosno, da utvrdi određenu konkretnost činjenica, nakon čega se otvara ili zaključuje rasprava. Tok i ishod sudskog ili vansudskog postupka zavisi od kvaliteta i sveobuhvatnosti nalaza i mišljenja sudskog veštaka. Zbog toga se pred veštaka postavlja zadatak koji treba da obavi u skladu sa raspoloživom dokumentacijom ali i najboljim stručnim znanjem i moralnim načelima. Pored stručnosti veštak treba da poseduje i smisao da materiju veštačenja pretvori u izveštaj sa nalazom i mišljenjem i time pomogne sudu i sudiji kao i strankama u sporu, tako što materiju veštačenja prezentuje nepristrasno, stručno i na jasan i razumljiv način.
Podaci
Podaci koji se koriste u postupku veštačenja moraju biti uzeti iz službene evidencije katastra nepokretnosti (prvobitnog premera, obnove premera ili održavanja premera). Veštak je takođe dužan da Službi za katastar nepokretnosti dostavi terenske podatke (skicu premera, tahimetrijski zapisnik i dr.) sačinjene u postupku veštačenja, a Služba će oceniti da li su radovi izvršeni u skladu sa važećim propisima. U slučaju da su radovi izvršeni u skladu sa važećim propisima, Služba će izvršiti kancelarijsku obradu terenskih podataka, a ako to nije slučaj, veštaku će naložiti da otkloni utvrđene nedostatke, nakon čega se uzimaju u dalju obradu.
Superveštačenja
Superveštačenja su postupci koje vode Sudovi ili drugi nadležni organi u prvostepenim ili drugostepenim upravnim predmetima, angažovanjem drugih nezavisnih veštaka, koji mogu biti posledica različitih uzroka, a najčešće nastaju u sledećim okolnostima:
· protivrečna veštačenja u nalazima i mišljenjima dva ili više veštaka,
· ukidanje prvostepene sudske odluke od strane drugostepenih organa i
· vraćanje na ponovni postupak,
· usled pristrasnog, neodgovornog i nestručnog veštačenja veštaka.
U geodetskoj praksi je najveći broj sporova i konflikata koji se odnose na:
· uređenje međa između spornih parcela,
· sporovi nastali usled zauzeća državne imovine od strane fizičkih lica,
· sporovi nastali izgradnjom nelegalnih objekata na zemljištu u državnoj
· svojini,
· superveštačenja u postupku eksproprijacije zemljišta.
U svim prethodno navedenim slučajevima osnovni zadatak postupaka superveštačenja je da nezavisan veštak izvrši analizu prethodnih veštačenja i utvrdi iz kojih razloga se razlikuju nalazi i data mišljenja veštaka koji su izvršili prethodna veštačenja, a zatim da nezavisno od prethodnih veštačenja izvrši novo veštačenje (superveštačenje), koje će potvrditi jedno od prethodno izvršenih veštačenja ili će izvršenim stručnim radnjama (uviđajem), novim merenjima i iskustvom uraditi novi veštački nalaz i mišljenje i dostaviti ga organu koji vodi postupak, na osnovu koga će se doneti pravična odluka i time rešiti nastali konflikt, odnosno spor.
Tačnost geodetske mreže kao uzrok nastanka sporova
Terenske podatke o izvršenim merenjima sa izravnanjem poligonskih vlakova upadaju u dozvoljena odstupanja, ali dobijene izravnate koordinate imaju ograničenu tačnost, tako da se dešava prilikom otkrivanja geodetskih tačaka iz jednog u drugi vlak odstupanja i do 1 metra.
Stoga se može zaključiti da se, kod obnove granica katastarskih parcela, granične tačke moraju isključivo obeležavati sa geodetskih tačaka sa kojih je i vršeno snimanje detalja u prvobitnom premeru ili održavanja premera.
U pojedinim KO sa starim premerom postoje „rupe“ gde je konstatovano da su određeni detalji, blokovi pomereni i do 30 metara ili pak zarotirani za neki ugao što se može otkloniti jedino novim premerom tog detalja tj. bloka.
Zakonska regulativa
U postupku veštačenja i superveštačenja primenjuju se sledeći zakoni:
· Zakon o uslovima za obavljanje poslova veštačenja (Službeni glasnik SRS broj 16/87 i 17/87),
· Zakon o parničkom postupku (Službeni glasnik RS broj 125/04)
· Zakon o državnoj upravi (Službeni glasnik RS broj 48/94).
Podzakonska akta koja se primenjuju u postupku veštačenja su:
· Uredba o naknadi troškova u sudskim postupcima (Službeni glasnik RS broj 53/97)
· Pravilnik o troškovima u sudskim postupcima (Službeni glasnik RS broj 53/97),
· Uputstvo o vršenju veštačenja (Republički geodetski zavod broj 021- 6/2000.)
Objašnjenja geodetskih usluga, kao i okvirna cena
Katastarsko topografski plan
Katastarsko topografski plan obuhvata sve već postojeće fizičke strukture na određenom delu zemljišne površine. Na ovom planu, koji se radi u određenoj razmeri, vide se podaci o reljefu, vodama, rastinju, postojećim objektima, parcelama, geodetskim tačkama, infrastrukturi i drugim elementima. KTP se uglavnom radi na osnovu podataka iz službene evidencije i podataka pribavljenih na terenu geodetskim merenjem.
Razmera KTP-a definisana je Zakonom/Pravilnikom. Ono što arhitekte uglavnom smatraju prihvatljivim (da nije sitno), jeste razmera od 1:500 ili 1:250. Što se cena KTP-a tiče, one nisu iste za stambeno poslovne objekte i individualne objekte i svakako zavise od niza faktora. U Srbiji se kao osnovni kriterijum uzima površina koju je potrebno snimiti i količina detalja koju treba snimiti na tom području, takođe cene variraju od namene objekta.
Uređenje međe
Između ostalog, geodete obavljaju i posao uređenja međa. Geodetske RO pribavljaju zvanične podatke od nadležne službe za katastar nepokretnosti a potom vrše merenja na terenu. Nakon pribavljenih podataka sledi tzv. obeležavanje međe. Na obeležavanju se pozivaju vlasnici parcela i komšije. U okviru ovog postupka sastavlja se zapisnik o izvršenom uviđaju. U ovom zapisniku mora da se navede ko su prisutne stranke, šta je urađeno na terenu kao i koja metoda rada je korišćenja za taj postupak i da li su prisutne stranke imale neke primedbe. Ako se vlasnici i komšije ne slažu sa stavkama koje su navedene u zapisniku, geodeta onda ima obavezu da u zapisniku o izvršenom uviđaju unese sve primedbe. Ako o međi ne može prosuditi Služba za katastar nepokretnosti u usmenom postupku, pokreće se sudski spor za sudsko uređenje međa. Cena uređenja međa zavisi od broja međaša i za ovaj postupak se mogu koristiti kamenje, betonski stubovi ili bilo koja adekvatna belega.
Obeležavanje granica parcele
Podaci za uređenje međe uzimaju se iz nadležne službe katastra nepokretnosti. S postavljanjem međaša moraju se, naravno, slagati svi vlasnici graničnih parcela. Nakon završenog postupka, geodeta ima obavezu da tehnički nacrt određenih međa pošalje Službi za katastar nepokretnosti. Ukoliko geodeta provede ceo dan na terenu kako bi neko izbetonirao ili postavio kamene međaše cena nije ista kao da se međne tačke označe kočićima. Cena ne bi trebalo da bude manja od 200€ za parcelu koja nema više od pet međnih tačaka. Za veće parcele, normalno, cena je veća.
Parcelacija i preparcelacija
Kada govorimo o parcelaciji, na početku treba napraviti jasnu razliku između parcelacije i preparcelacije. Parcelacija je deljenje jedne parcele na više parcela, dok je preparcelacija formiranje jedne ili više novih parcela, od dve ili više starih parcela. Obavezni deo ovih projekata je saradnja geodeta i licenciranih urbanista. To su složeni „projekti“ gde se formiraju građevinske parcele (zadovoljavaju set uslova koji su definisani Zakonom o prostornom planiranju i izgradnji) koje nastaju na osnovu nekog planskog akta i najprostije rečeno na kojima posle ovog procesa može da se dobije građevinska dozvola i na kojima može da se gradi. Pre nego se krene s postupkom, moraju biti uređene sve međe postojećih parcela. Nakon postupka, međe novoformiranih parcela upisuju se u katastar nepokretnosti. Cena parcelacije se kreće od 400€ po parceli, plus usluge urbaniste.
Deoba parcele
Promena oblika i površine parcele naziva se deoba parcele. Postoje dve vrste deoba parcela:
· Uslovna deoba parcele je kada su uslovljene površine u okviru ukupne površine parcele
· Faktička deoba parcele je kada je na terenu postoji faktička linija razgraničenja u okviru parcele
Geodetska merenja – oblast građevinarstva
- Pripremni radovi
- Izvođenje objekata – oblast niskogradnje i visokogradnje (sva geodetska merenja u toku izgradnje objekata u horizontalnom i vertikalnom smislu)
- Kontrole izvedenog stanja objekata u horizontalnom i vertikalnom smislu
- Kontrola temelja (geodetski snimak izgrađenih temelja u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i Zakonom o državnom premeru i katastru)
Obeležavanje objekta na parceli
Ovo je postupak koji se sprovodi npr. prilikom obeležavanja temelja objekta na parceli. Da bi se iskopali temelji mora se tačno znati gde „padaju“ ose/osovine objekta, odnosno ose temelja. Posle iskopa temelja te ose se proveravaju da li su dobro iskopane, te da li su temelji dobro izliveni i na tačno projektovanom mestu. Obično je obaveza izvođača radova da angažuje jednog geodetu za ovaj postupak, a investitor sa druge strane može angažovati svog geodetu koji će te radove da posmatra. Cena kolčenja objekta kreće se između 150 i 200€ za porodičnu kuću (za porodičnu kuću do 100 kvadrata plus-minus 10 posto, za svaku iteraciju obeležavanja).
Snimanje podzemnih vodova i instalacija – zakonska je obaveza investitora, odnosno izvođača, da se izvrši geodetsko snimanje podzemnih vodova i instalacija još prilikom njihovog postavljanja – izgradnje. Korisnici ove usluge su, obično, javna preduzeća, odnosno izvođači radova na terenu.
Nakon izvršenog geodetskog snimanja vrši se kartiranje vodova na katastarskim planovima i izdaje se potvrda o snimanju i kartiranju podzemnih vodova i instalacija.
Bez navedene potvrde ne može se izvršiti tehnički prijem, odnosno izdati upotrebna dozvola za predmetni objekat.
Zašto je neophodno upisati objekat u katastar?
Polazeći od trivijalne definicije da je objekat građevinski materijal ugrađen u homogenu celinu na određenom mestu u određenom vremenskom periodu sa određenom materijalnom vrednošću, postavlja se pitanje da li taj objekat zaista postoji, da li je ucrtan u katastarskom planu, da li je zaista vaš, i da li on ima upotrebnu vrednost kao i da li je on predmet vidljiv u kontekstu prometa na tržištu nepokretnosti? Ovo su samo neka od pitanja na koje odgovor daju Zakon o prostornom planiranju i izgradnji, te Zakon o državnom premeru i katastru, te Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti, te Zakon o prometu nepokretnosti, te Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i niz drugih Zakona i podzakonskih akata…
Osnovna definicija katastra nepokretnosti je da je on osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Ukoliko objekat nije ucrtan i nije upisan u evidenciju katastra nepokretnosti, objekat ne postoji. On nije vidljiv u pravnom sistemu i ne može biti predmet prometa. Dakle, sem što mora biti ucrtan u kontekstu grafičkog položajnog prikaza, on mora biti upisan u evidenciju sa određenom vrstom svojine na njemu u korist njegovog vlasnika. Kao što sva lica moraju imati svoj matični broj i biti upisana u matične knjige rođenih, analogno važi i za nepokretnosti. Nepokretnosti moraju biti upisane u katastar nepokretnosti jer su jedino u tom slučaju „žive“. Upisati nepokretnost znači da ona mora biti ucrtana u grafičkom smislu u evidenciji katastra nepokretnosti, jer se u okviru geodetski precizno izmerenog i nacrtanog objekta određene površine, spratnosti i namene, mogu upisivati i prava na objektu ili posebnim delovima objekta.
Jedan trivijalan primer iz prakse: Lice A ima nepokretnost koja fizički postoji (kuća, stan, garaža, lokal…) i on faktički raspolaže sa njom i koristi je. Na tu nepokretnost lice A plaća porez dugi niz godina, kao i sve račune (struja, voda, gas, komunalije, telefon…). U jednom trenutku ono želi da proda tu nepokretnost i dolazi u veliki problem: PREDMET PRODAJE JE NEPOKRETNOST KOJA NIJE UKNJIŽENA! Dakle, nije ucrtana i nije upisana u evidenciju katastra nepokretnosti i ne zna se ko je njen vlasnik u formalno pravnom smislu. Lice A kaže: Pa ja plaćam porez objekat je „ucrtan“, kako kuća nije moja!? Osnovni uvid u ažurno stanje poslednjeg upisa, jeste izvod iz lista nepokretnosti i kopija plana parcele koji možete dobiti kod ovlašćene geodetske organizacije.
Ono što je najteži deo posla za stranke je prikupiti originalnu i ispravnu dokumentaciju kojom se dokazuje „vlasništvo“ na nepokretnostima, odnosno pravni kontinuitet. To podrazumeva prikupljanje svih isprava za upis u kontinuitetu do novog lica koje želi da se upiše. (Od kupoprodajnih ugovora, aneksa ugovora, dokazi/potvrda o isplati kupoprodajne cene i niza drugih isprava u zavisnosti od konkretnog slučaja). Takođe, neophodno je izabrati i adekvatnu geodetsku organizaciju koja će za vas izvršiti merenje objekta. Geodetsko merenje objekata radi ucrtavanja je jako bitan deo uspostavljanja evidencije i potrebno ga je poveriti ovlašćenim licenciranim geodetskim organizacijama.
Zašto „Geomeđa“?
GEA na Grčkom znači zemlja. Znamo da međa-belege / kamen, betonski stub, drveni kolac / označavaju granicu parcele.
Imaginarna, promenljiva i krajnje subjektivna linija koja razdvaja dve njive. Da nije međe ne bi se znalo ko čiju njivu đubri, a pošto se ne zna ni sa njom onda bi bez nje broj advokata spao na 18 na sto stanovnika. Takođe, razlog zašto je bolje biti službenik Katastra nepokretnosti nego sanitarni inspektor.
Imati i znati svoju među na parceli koju obrađuješ znači mir i spokoj u svojoj duši, u suprotnom može doći do raznih problema.
Suština je imati granicu kako u jelu i piću tako i kad je parcela u pitanju.
Granica je međa, barijera između „mene” i „onoga oko mene“ – bliskoga i tuđega, intimnoga i javnoga, sigurnoga i nesigurnoga, centra i periferije, bogatih i siromašnih, većine i manjine, ono između “nas” i “njih”. Granica marginalizuje ili stavlja u periferiju sve što nije u središtu, deli etablirane od “autsajdera”. To je zamišljena crta koja se ritualno poštuje, no u praksi se često manifestira i u fizičkome obliku, zavisno od onoga od čega se “ograđuje” ili prema čemu se odnosi.
Granica je zamišljena crta između dveju država, koja odvaja zamišljena prava jedne od zamišljenih prava druge.
MOJE TELO – MOJA JEDINA GRANICA?
Međa Vuka Manitoga je mnogo starija od Kineskog zida, a procjene govore najmanje 4.000 godina, izgrađen od tesanog kamena dugačak čak 500 kilometara, a o njenom postojanju svjedoče i zapisi Vuka Karadžića iz 1834. godine, kao i Njegošev odgovor na pitanje Vilema Dušana Lambla, češkog ljekara, patologa, kada je rekao ,,ne znam čemu bi ovaj Kineski zid mogao služiti u Crnoj Gori”.
Zid je imao odbrambeni značaj, sa preko stotinu izvora, zdenaca i vode u okapinama, koje postoje i dan danas, raspoređeni na otprilike svakih četiri kilometra
Sociolog Ivan Šijaković, kaže da je ljudima na prostoru Balkana, zemlja bila sve, jer im je davala život i bila uslov za opstanak. Tu je stečen osjećaj da je zemlja važnija od života, što je ostalo do danas. Taj osjećaj odbrane i borbe, posebno je stvoren za vrijeme turske vladavine na ovom prostoru, jer su znajući za osjećaj i poštovanje prema zemlji, to zloupotrebljavali, dijeleći zemlju i naseljavajući ih na drugim teritorijama, stvarajući unutar njih sukobe.
„Takvo razmišljanje da, ako izgubiš zemlju, izgubićeš sve, ostalo je do danas. I danas imate ljude koji kažu, ako imate parče zemlje, spasićete se i nećete biti gladni. I zbog toga i danas kod rodbine i komšija, postoje sukobi zbog dijela zemlje“
Znanje ima granice, dok ih neznanje nema.
Dobar je onaj koji sebi umije granicu postaviti.
Takođe ima narodna izreka „Ovaj se ne boji ni boga ni đavola“ kloni se tog dete moje.
Onaj koji nema svoju granicu kaže se u narodu „da nije svoj“.
Međa je linija u krevetu koju muž i žena poštuju kad je ratno stanje u kući.
O nama
Nudimo iskustvo stečeno dugogodišnjim radom u geodetskim organizacijama Geoplan i Geodetski zavod Vojvodine, Naftnoj industriji Srbije (Gaspromnjeft) i Republičkom geodetskom zavodu – sve u struci sa gotovo 40 godina iskustva na svim poslovima vezanim za održavanje KN, inženjersku i primenjenu geodeziju, poslovima komasacije, veštačenju kao i na rukovodećim položajima u službama za SKN Kanjiže, Novog Sada, Rume i Srbobrana.
(KN – katastar nepokretnosti, SKN – Služba za katastar nepokretnosti)
Instrumenti
Bazirali smo se na japanskog proizvođača SOKKIA, posedujemo total stanicu navedenog proizvođača.
Poslovno ime:
Zoran Pavlović PR geodetske usluge i veštačenje za oblast građevinarstvo GEOMEĐA Novi Sad
Pretežna delatnost:
7112 – Inženjerske delatnosti i tehničko savetovanje
Poslovno sedište:
Vuka Karadžića 8, lokal br. 1, 21000 Novi Sad, Srbija
Matični broj: 66499898
PIB: 113003747
Email: office@geomedja.com
Telefon: +381 64 8964151